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日本の居住者で米国のソーシャルセキュリティ番号がない人が、米国の一戸建て住宅賃貸などの不動産投資を行う際の税務上の選択肢と注意点について、簡単にまとめました。
- 個人で所有の場合
まずITINと呼ばれる納税者番号をIRSから取得しないといけません。コロナで１年以上かかつていた期間がやっと最近（2023年4月）になり、少しづつ短くなってきたようです。しかし手続きとしてはまだまだ煩雑で、取得に時間がかかることを忘れてはいけません。
最寄りのアメリカ大使館・領事館で自身のパスポートを公証してもらったりもしないといけません。この番号は不動産の購入時には必要ありませんが、賃貸をして、最終的に不動産を販売するなどの場合は、税務申告を行わないといけないので、必要になります。まずはこのITINの取得作業に集中しましょう。番号が取れれば、米国の会計士が申告作業を手伝ってくれます。
利益が出ている場合は、四半期の予定納税なども必要になりますので、良く会計士と相談しましょう。米国にある税務当局にお金を支払う場合も最初の設定に時間がかかる場合もありますので注意しましょう。
- LLCで所有し、個人が税務申告をするケース
LLCで不動産を所有した場合は、１に似た形で申告する方法と、LLC
が会社として申告してくれて、日本にいる所有者は申告の必要がない方法があります。
LLCは、Single Member LLCと認定されない限りForm 1065を作成して、K-1と呼ばれるLLCの損益の内容をLLCの持ち主に配布します。Form 1065は当然ですが、責任者がサインをします。持ち主のことを株主とは言わず、メンバーということが多いです。LLCのメンバーは、K-1の情報を使い、米国非居住者として個人で税務申告します。したがって上記と同様にITINを事前に取得する必要があり、時間がかかることになります。メンバーは、１０名いたら、１０名それぞれが米国非居住者としての税務申告を行います。IRSや州の税務当局は、すべてのメンバーの税務申告を受取ることになります。たとえ損が出ていても税務申告は出さないといけません。
３，LLCが会社としての申告をしてくれる場合
LLCが税務上で完結する会社かたちで申告してくれるために、各メンバーが米国で税務申告を行う作業を省くことができます。その代わりLLCで利益が出ている場合は、納税を行わないといけません。つまりLLCは独立の事業体として申告・納税を行います。非居住者のメンバーがいる場合は、その情報を開示しないといけない場合もあります。こちらをForm 5472と言います。申告書（Form 1120）は責任者のサインが必要です。しかし、２と違い３では、メンバーは米国で税務申告を行う必要がありません。
CDHでは米国在住の個人の税務申告作成のサービスを行う傍ら、これらの人たちのさまざまな問題点、疑問点を解決、説明すべく日々努力しております。またこれらの人たちが抱える問題は日米の税法をはじめ、移民法、生命保険、リタイアメントのルールなど複雑、多岐にわたります。この記事は複雑な税法や、複雑な規制をできるだけ簡単にポイントだけを理解してもらう目的でお伝えしています。したがって例外もたくさんあります。また、お読みになる時点ではすでにルールが変更されているリスクもあります。最新のルールは、下記よりお問合せください。また実際にアクションを取る場合は、必ず税務・法務などの専門家と相談をしてください。
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